8: Grondbeleid

Inleiding
De gemeente Scherpenzeel geeft in de paragraaf grondbeleid aan hoe het grondbeleid wordt ingezet om de bestuurlijke doelstellingen te realiseren.

Visie

De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de omgevingsvisie in wording en de woonvisie te realiseren.
De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.
De uitvoering van de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid realiseert de gemeente deels door actief grondbeleid te voeren; denk hierbij aan de in 2021 afgeronde projecten Akkerwinde en Walstrolaan en de lopende projecten de Nieuwe Koepel en Zelder.

Uitvoering grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijk initiatief, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere kostenverhaal, nadeelcompensatie, aantallen en typen woningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied, zover van toepassing.

Momenteel faciliteert de gemeente onder andere de ontwikkeling door derden van appartementen aan de Vlieterweg en de ontwikkeling van een supermarkt en appartementen rond Vijverlaan/Dorpsstraat. De bouw van project Vierzinnen is gestart. De verwachting is dat de oplevering hiervan in het tweede kwartaal 2024 zal zijn.
Daarnaast zijn er in de afgelopen periode de volgende overeenkomsten afgesloten:
- Bouw woningen aan het Holevoetplein
- Bouw appartementen en een zorgcomplex aan de Dorpsstraat
- Bouw appartementen aan de Prinses Margrietlaan
 
Ook in 2024 worden er naar verwachting anterieure overeenkomsten afgesloten.
In 2022 is een procedure in gang gezet voor 13 tijdelijke woningen op het Wetroterrein/ Tulpenhof. Overeengekomen is dat deze woningen vooralsnog voor 10 jaar op deze locatie worden geëxploiteerd. De tijdelijke woningen zijn o.a. bestemd voor vluchtelingen uit Oekraïne. In december 2023 zijn de woningen geplaatst en worden in maart 2024 in gebruik genomen.

Uitvoerend grondbeleid

Om uitvoering te kunnen geven aan de Ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid, voert de gemeente actief grondbeleid. Momenteel voert de gemeente twee grondexploitaties, namelijk De Nieuwe Koepel en Zelder. Daarnaast heeft de gemeente voorkeursrecht gevestigd in Scherpenzeel-Noord.
Tweemaal per jaar actualiseert het college de grondexploitaties en biedt deze herzieningen voor besluitvorming aan de raad aan. In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over de individuele grondexploitaties, de risico’s, de eventuele (tussentijdse) winstneming en de eventuele verliesvoorziening.
De baten en lasten van de grondexploitatie zijn verantwoord in programma 8. Grondexploitaties hebben een projectmatig karakter en zijn daarmee anders dan de jaarbudgetten in de algemene dienst van de gemeente. Het verantwoorde saldo van baten en lasten in de grondexploitaties  wordt bepaald door het resultaat op de afgesloten complexen en de winst- en verliesneming op complexen. De resterende baten en lasten worden geactiveerd en hebben als zodanig geen invloed op het resultaat van het betreffende jaar. Deze activering wordt zichtbaar op de balans van de gemeente onder “voorraden”.
Voor gronden die niet in uitvoering zijn genomen geldt, dat deze zijn opgenomen op de balans onder de materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 geldt voor overheidsinstellingen een belastingplicht in de vorm van vennootschapsbelasting voor hun ondernemersactiviteiten. Binnen onze gemeente geldt deze belastingplicht voor de grondexploitaties. Jaarlijks wordt er aan de hand van de actuele verwachtingen een voorlopige aanslag vennootschapsbelasting ingediend en betaald. Na een boekjaar wordt er een definitieve berekening gemaakt en deze wordt ingediend bij de belastingdienst ter afhandeling.

Stand van zaken grondexploitaties
Hierna volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering in 2023 en de vooruitblik naar 2024.

Complex Zelder
Het bestemmingsplan is in april 2022 onherroepelijk geworden. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een plan en programma dat voorziet in de bouw van 34 grondgebonden starters woningen met een vaste prijs van € 210.000 VON (prijspeil 2021) alsmede de bouw van 1 vrijstaande woning. Het project wordt uitgevoerd in 2 fasen, fase 1 26 woningen en 1 vrijstaande woning; fase 2 8 woningen (uitvoering na verplaatsing warmteunit). In fase 1 zijn 24 woningen verkocht aan inwoners van Scherpenzeel en 2 woningen verkocht aan mensen welke economisch en/of maatschappelijk zijn gebonden aan Scherpenzeel. In het eerste kwartaal 2024 wordt fase 1 in zijn geheel opgeleverd.
Na de actualisatie zijn de volgende verschillen geconstateerd. Het bouwrijp maken van fase 1 is afgerond. Het woonrijp maken van fase 1 is aanbesteed en hierdoor is een aanbestedingsvoordeel ontstaan van € 105.000 (V). In 2023 is het budget voor de plankosten overschreden met € 8.000 (N). De GWW index over de stelposten voor het bouw- en woonrijp maken van fase 2 is aangepast naar 2%, deze was voor 2024 en 2025 4%. De aanbesteding voor het woonrijp maken van fase 1 is prijsvast. Dit levert samen een Jaarstukken gemeente Scherpenzeel 2023 104 voordeel op van € 45.000 (V). De opbrengstenindex is bijgesteld naar 2,5% waarbij er geen sprake is van samengestelde rente. Dit zorgt voor een nadeel van € 10.000 (N). In totaal is de grondexploitatie € 131.000 positiever geworden.
De Groeperlaan wordt aangepast in 2024. In 2023 is dit aanbesteed en de aanpassing kost € 250.000. De aanpassing van de Groeperlaan heeft een causaal verband met de grondexploitatie Zelder en deze woningen hebben daar profijt van. De aanpassing van de Groeperlaan is niet voorzien in de grondexploitatie en betreft een planinhoudelijke wijziging waar een raadsbesluit voor nodig is. In 2024 ligt een separaat raadsvoorstel voor aan de raad om hierover te besluiten. Als de raad instemt en de kosten voor de aanpassing van de Groeperlaan ten laste van de grondexploitatie worden gebracht dan leidt dit tot een negatieve eindwaarde voor Zelder. Voor dit verlies wordt een verliesvoorziening gevormd en dit wordt verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitatie voor de begroting 2025.

Complex De Nieuwe Koepel
Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Koepel is in december 2023 vastgesteld door de raad. Vervolgens ligt het plan voor hoger beroep ter inzage t/m 30 januari 2024. Mede afhankelijk van de uitkomsten hiervan zal het vervolg van de uitvoering van de betreffende plannen worden bepaald. In het meest positieve scenario is het de verwachting dat met de werkelijke bouw van de woningen in dit gebied kan worden gestart in het eerste of tweede kwartaal 2025. Na de actualisatie zijn de volgende verschillen geconstateerd. De plankosten zijn bijgesteld (realisatie 2023 € 25.000 (N) en verlenging van de looptijd van het project met 1 jaar € 76.000 (N)). De GWW index over 2023 is lager uitgevallen (3% in plaats van 6%), de prognose voor de kostenstijging in 2024 en 2025 is naar beneden bijgesteld (van 4% naar 2%) en de kengetallen voor het bouw- en woonrijp maken zijn bijgesteld naar het prijspeil van 1 januari 2024. Dit levert een voordeel op van € 747.000 (V). Ook de opbrengsten zijn bijgesteld naar het prijspeil 1 januari 2024. Daarnaast is de fasering van de uitgifte van de kavels aangepast. Het voordeel voor de grondexploitatie is € 818.000 (V). De projectfinanciering is opnieuw gecontracteerd. Dit zorgt voor extra rentelasten van € 477.000 (N). Overige bijstellingen geven een nadeel van € 146.000 op. In totaal is de grondexploitatie € 841.000 positiever geworden.

Winstneming
Vanaf 2016 verplicht de commissie BBV gemeenten om (tussentijds) winst te nemen volgens de zogenaamde ‘percentage of completion methode’ (POC methode). Deze methode houdt in dat de gemeente naar gelang de voortgang van het project (tussentijds) winst neemt.

Bij de bepaling van de tussentijdse winstneming wordt rekening gehouden met het risicoprofiel; daarom wordt bij Zelder geen tussentijdse winst genomen.

Reserves en voorzieningen
De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, voorziening  Akkerwinde en het Fonds Dorpsontwikkeling.

Reserve grondexploitatie
De reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten vennootschapsbelasting te betalen. De stand per 31 december 2023 voor deze reserve is € 4.245.871. Het beoogd resultaat van grondexploitatie De Nieuwe Koepel is voldoende positief om de risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitatie. Voor grondexploitatie Zelder worden de risico’s grotendeels opgevangen met de reserve grondexploitatie en beperkt met de winstpotentie. Steeds als een complex wordt afgesloten, volgt een voorstel op grond waarvan de raad beslist over de resultaatbestemming. In de afweging wordt dan ook het totaal van de risico’s op de overige complexen en de vennootschapsbelasting betrokken.

Fonds Dorpsontwikkeling
In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel Zuid. Met de grondverkopen (actief grondbeleid) en daarnaast door de initiatieven die de gemeente faciliteerde zijn in de afgelopen jaren afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2023 € 843.667. Voor de besteding van de fondsgelden zijn diverse deelplannen opgesteld. Een deel hiervan (met name onderdeel Akkerwinde) is inmiddels uitgevoerd. De overige plannen (met name in en bij De Nieuwe Koepel) zijn voorzien voor de komende periode. In het verlengde van de geplande actualisering van de nota Grondbeleid wordt ook de toekomstige inzet van het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel Zuid meegenomen.

Voorziening Akkerwinde
De stand van de voorziening Akkerwinde is per 31 december 2023 € 960. Hieruit wordt onder andere de aanschaf van de waterpomp voor de speelplaats betaald.